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空頭大師 - 張平首頁
一線城市房價還有可能降到2萬以內嗎?
2019-09-29
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    最近,有網友提問,現在感覺到整個網絡都在說房價會跌,又鑒于前幾年馬云說過,將來房價如蔥價,那么北京、上海、深圳這些大城市未來房價有可能降到2萬以內嗎?對此,專家表示,現在一線城市房價都在5萬以上,房價若是跌到2萬元以下,相當于降價70%,那房地產差不多要崩盤了,這種可能性并不大,因為政府不允許房價大跌,投資者也不希望房價大跌,大家都希望房價能穩定。

    但問題是,各地房價如果既不上漲,也不下跌,長期僵持在這里,就真的很好嗎?其實,對于投機性購房者來說,他們投資房產是有成本的,如果房價不漲,停在原地,那融資成本是非常高昂的,短期或許還能挺一下,但長期房價若是不上漲的話,這批購房者就會拋售房產,屆時投機性購房者紛紛退出,房價下跌的局面還是會形成的。更何況,房價一直高位徘徊就不會發生系統性金融風險了嗎?

    此外,很多人至今還認為政府不允許房價下跌,事實上,政府是不希望看到大城市的房價出現集中暴跌,這樣會引發系統性金融風險,而如果通過房價每年跌一點,當地居民收入再漲一點,完成房地產去泡沫化進程,這才是最好的。至于部分三四線城市房價出現大跌,對整個國民經濟的影響并不會太大。舉個例子,2017年環京樓市中的燕郊和通州的房價,從最高4萬元/平方米,跌到2.3至2.6萬/平方米,房價一下跌了30%以上,不是照樣什么事情都沒發生嗎?

    現在最不愿意看到一線城市房價下跌有二種人:一類是炒房者,他們努力杜撰出各種理由,想告訴大家國內房價跌不下去,因為這些人被一線城市的限購、限售政策給鎖在房地產市場里面,短期內要想變現出來都很難。現在只能希望房價不要大跌。二類是已經高位買了房的接盤俠,他們現在辛辛苦苦在還銀行的月供。照理來說,房子是用來自住的,但如果房價下跌了,他們的心態就不平衡了,他們希望房價穩中有升,這樣可以維系他們的利益。所以,對于房價任何調整都說不可以。

    實際上,未來一線城市房價由現在的5-6萬/平方米,跌到2萬元/平方米以下,甚至還跌到1.5萬/平方米,這是很有可能發生的事情。只是一線城市可能通過五六年左右的時間,讓房價恢復到原來的居住屬性,由當地居民收入掛鉤。而對于三四線城市來說,房價大起大落,誰也不能去控制它,認為房價未來只能上漲,不能大跌,那才是不切實際的幻想。可能有人問我們,你憑什么認為一線城市未來房價會下跌至2萬元/平方米以內?對此,我們應該以多維度來分析。

    首先,要想避免發生系統性金融風險,房地產就要去泡沫,回歸原來居住屬性。現在一線城市居民收入年收入也不到10萬元,而房價動輒600至700萬元/套,就是不吃不喝60-70年才有可能買房,這是極不正常的。而發達國家居民平均年收入4萬美元,房價一般只有25-30萬美元/幢,這意味著只要工作6-7年,就可以買房。這才是最為合理的房價。

    再者,一線城市房地產已失去投資價值,只有投機性需求。在上海市中心租一套二室一廳,月租金8000多,年租金不超過10萬,而市中心的二手房卻要買到600萬以上,這意味著,房東若是高價接盤,至少要60年以后才能收回投資,這個房產租售比實在太離譜,還不如把錢去存銀行,利息也比把房子出租多。所以,這種遠離正常房價估值的情況不可能長期下去。

    再次,對于一線城市來說,GDP增長并不依賴于房地產,當地政府將嚴格執行房地產調控政策。這是因為,除了高房價會引發系統性金融風險,還因為高房價會造成房租上漲、物價上漲,實體經濟越來越難生存,而且資金都流進了炒房者和銀行的腰包,當地居民可支配收入越來越少,到時候連啟動民間消費都困難重重。所以,一線城市的高房價必須降下來,這樣才對社會和經濟更有利。

    最后,中央政府屢次提到要建立健全房地產的長效機制。除了推出房產稅外,未來房地產市場還將由商品房、房屋租賃、保障房這三大塊構成。剛畢業的大學生住租賃房,而低收入群體將來住保障房,中等收入以上的家庭購買商品房。將來商品房需求大幅減少,投機性購房需求將退出,剩下只有剛需和改善性需求,將真正做到了“房住不炒”。所以,待房地產調控機制退出,樓市長效機制建設完成,未來房價由當地居民收入說了算,屆時房價回到2萬元/平方米以下也并不是奢望。

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草根簡介


1975年生,畢業于上海財經大學國際金融專業。現任上海富大集團公司副總裁,兼理財雜志、投資客雜志、投資中國雜志的財經評論員。聯系QQ: 446957993
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